万联导读：2018年2月9日，全球领先的现代物流及工业设施提供商普洛斯（GLP）宣布，其与中国人寿联合发起设立了普洛斯在中国的第一个收益增值型基金（以下简称“基金”）。该基金的承诺资本约100亿元人民币（约合16亿美元），将用于在中国收购已完工的物流和工业资产，目前此基金已成为国内物流行业最大的收益增值型基金。强强联手的背后，普洛斯将如何“玩转”这场基金游戏？

普洛斯的“基金游戏”

普洛斯是全球领先的现代物流解决方案提供商，管理资产规模达460亿美元，在全球8个国家管理的物业组合达6200万平方米。目前，普洛斯旗下共有15支基金，在中国有两支物流基础设施开发基金，即中国物流基金I和中国物流基金II，以及近期携手中国人寿新设立的收益增值型基金。两支物流开发基金主要用于在中国开发现代物流基础设施，新设立的收益增值型基金将用于收购已完工的物流和工业资产。

近年来越来越多的跨界玩家（平安、万科、中国人寿）涉足物流地产，表面上是商业发展或者金融逐利的驱动，更深层次的原因是中国供应链体系发展需求的驱动。中国的供应链体系的效率，不仅取决于管理的优化与技术的赋能，物流基础设施是根基。

供应链在一些发达国家是国家战略，中国也在近年来越来越重视供应链的体系建设与完善。而普洛斯在物流基础设施方面的投资、运营是有代表性的。普洛斯在中国的迅速扩张，固然有早起的鸟儿有食吃的机遇因素，有长袖善舞合纵连横的战略因素，有中国经济和贸易迅速发展的宏观因素，但是还有一点最重要的，就是普洛斯本身深厚的内功——物流基础设施项目开发、基金管理和运营能力。项目开发与物业管理为其基金提供了坚实的基础，基金管理为地产开发与物业管理打通了资金渠道，三者形成稳固结实的闭环结构。

随着中国城市化进程的加快，中国的内需市场日益增长，特别是电子商务的蓬勃发展，推动了市场对现代物流设施的需求。但同时，国内高标准、高质量的现代物流设施仅占全国仓储总面积的20%左右，现代物流设施供应紧缺的现状为现代物流设施提供商创造了空前的发展机遇。

自2003年携“物流地产”概念登陆中国，普洛斯发展态势可谓一日千里，迅速成为中国最大的现代物流设施提供商。“物流地产”是工业地产范畴下的一个特殊领域，也是市场化分工趋势下的众多产物之一。通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。尽管“物流地产”在当时的中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。

为了有效地回收资本，加强资本再利用，普洛斯在多年前就设立了基金管理部门，物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环。普洛斯基金管理部门负责组织投资者募集资金，收购资产，设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的资产，从而获取基金管理费收入和基金分红收益。

物流开发基金的运作模式是，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以“定制开发+标准化开发”两种模式逐步完成工业园区的建设；项目封顶后，开发部门将其移交给物业管理部门，物业管理部门通过进一步的招租和服务完善使物流园区出租率达到稳定运营状态。物业管理部门负责项目的日常运营管理，并收取一定服务费，而基金管理部门除负责发起基金（募集资金）外，还协同物业管理部门提供物业管理、投资管理（资产的收购和剥离），资本管理（负债率控制）以及收益分配的服务，相应获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益—由此实现基金模式的闭合循环。而在基金到期后，将通过资产的上市，或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。

普洛斯优秀的基金管理能力使其可以保障资产的保值增值，以及积极稳定的收益，也正是这个原因，这使普洛斯拥有了一大批积极寻求合作的企业，其中也不乏有央企的身影，而普洛斯自身也在进一步加强运营管理能力，无论是收购资产还是基础设施开发，普洛斯用实力创造了一个又一个成功案例。

2013年普洛斯顺应大势，成立了中国物流基金一期，六家来自于亚洲、欧洲、北美洲的领先的投资机构与普洛斯投资总计30亿美元，以开发中国现代化物流基础设施，目前此基金已全部投资部署完成，其中普洛斯公司对该基金所占份额达到56%。

2015年7月普洛斯再次发起成立中国物流基金二期，目标规模达70亿美元。普洛斯作为资产管理者，持有基金56%的份额。值得注意的是，普洛斯的这两支基金是专注于中国物流基础设施开发，属于开发型基金。

普洛斯通过基金管理平台在与全球的投资机构的合作中持有高品质的地产资产。这可以加强普洛斯的网络化效应，提高服务全球化客户的能力，在建立更强的客户关系的同时保持整个财务状况的良好。基金管理平台使得普洛斯能够从更多的渠道获得收益，如资产管理费、基金管理费、租赁费、物业管理费、长期激励费用等。

早在2006年普洛斯与中国物资储运总公司就已签署战略合作协议成立合资公司。这次合作双方对土地进行了一级开发，并决定将开发建成的物流园出售给普洛斯基金，由此获取溢价。普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产,获取基金管理费收入和基金分红收益。储股份董事长韩铁林表示，在与普洛斯合作的过程中，中储总公司或中储股份的资产得到了三重增值：一是土地增值；二是将仓储中心出售给基金的增值；三是经营运作仓储中心的收益。

2018年2月26日，普洛斯与海航集团在海南三亚签署战略合作协议，根据协议，未来双方将基于现代物流基础设施的投资及运营，在基金管理、金融服务以及整合现代物流上下游生态体系等领域开展全面合作，实现双方各自优势和资源的协同、互补，推动双方的共同发展。同时将围绕基金管理平台搭建、不动产运营等开展进一步合作。海航集团董事长王健表示，携手普洛斯集团，将助力海航旗下现代物流板块进一步构建、实现高价值全球物流供应链枢纽，全方面打造面向全球、贯穿物流全程的数字物流生态体系，扩展海航现代物流在行业中的领导地位。

不难看出，普洛斯已不再是单纯的物流设施提供商，而是物流生态系统的打造者。此次与中国人寿联合发起设立的收益增值型基金更能表现出普洛斯极强的基金管理能力。

普洛斯与中国人寿强强合作

“此次中国收益增值型基金的设立对普洛斯的发展是一个重要里程碑。我们可以根据业务发展战略，来选择收购合适的物流资产，进一步壮大全国的物流基础设施网络。同时，机构投资者普遍希望与普洛斯进行长期的资本合作，并在中国物流行业的快速发展中实现资产的保值增值。我们计划在中国设立更多新的收益型基金。”普洛斯中国区副董事长诸葛文静表示，此次中国收益增值型基金的设立，有利于普洛斯抓住国内物流基础设施行业的发展机遇，快速助推其中国业务的发展。

所谓收益增值型基金是指根据项目收益来决定客户的最终收益率。独特的是，普洛斯这次设立的收益增值型基金和以往开发型基金不同。中国物流基金I期和中国物流基金II期，从一开始的土地购买到之后的开发、物流设施建设都是作为基金管理的项目完成，而此次设立的收益增值型基金成立后将直接收购已建成物业。之后，基金管理人会跟客户约定一个项目收益率，项目收益率达到某一个界限的时候，管理人和投资人再来分多出来的部分利润。

中国人寿表示，鉴于国民经济增长模式转型及消费需求释放，中国人寿长期看好新型零售业态飞速发展背景下物流行业所享受的正溢出效用，其自身的实力与担当，加上中国物流市场的强大基础，以及普洛斯的专长，让该基金成为一个极具吸引力的投资机会。

普洛斯的基金项目和其本身的资产保值增值的管理能力吸引了很多全球领先的机构投资者，越来越多的合作伙伴选择与普洛斯展开合作。普洛斯以基金管理和园区资产管理为基础，在搭建大的资产管理平台方面占得先机，并产生了很大的规模效益。

通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍；将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年；快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张。

毫无疑问，普洛斯已成为是全球范围内最成功的现代物流及工业设施提供商和运营商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿。对于普洛斯而言，这场专属于它的基金游戏，未来还会怎样上演？又将和哪些大企业擦出合作火花？让我们一起拭目以待！