FICC Dialogue中金固收特别对话节目｜公募REITs四周年，普洛斯共话发展心得（上）
发布时间：2025-08-20
以下文章来源于中金固收，作者中金固收
四载耕耘，砥砺前行。自2021年中国公募REITs破冰启航以来，这片充满活力的“新蓝海”已从萌芽初绽走向枝繁叶茂。作为资本市场改革的重要创新，REITs不仅为实体经济注入“源头活水”，更成为投资者共享优质基础设施收益的桥梁。
在中国公募REITs四周年这一重要时点，中金固收推出FICC Dialogue特别对话节目《公募REITs 四周年：从“破土新生”到“茁壮成长”》，非常荣幸邀请到普洛斯中国董事总经理、资本运营负责人杨敏，山东鲁能商业管理有限公司党委委员、财务总监房政，中金基金创新投资部负责人刘立宇，中金公司固定收益部杨启，分别从原始权益人、运营管理机构、基金管理人和做市商的角度，围绕“价值发现、生态共建、未来展望”分享REITs市场的实战经验与前瞻思考。
主持人：首先我们关注REITs市场的价值发现功能。我们知道中金中国绿发商业资产REIT刚刚在深交所完成了上市，要恭喜房政总。作为原始权益人，发行公募REITs对您的企业战略带来了哪些变化？
房政：谢谢主持人，感谢一直以来对我们中国绿发项目给予关心和指导帮助的各级发改委、国资委、证监会、交易所等部委和监管机构，感谢一路伴随我们成长的各方中介机构以及众多投资者的支持。
说到公募REITs对我们企业战略方面的影响，我想主要有三个方面。一是坚定了我们坚决服务国家重大战略，推动消费扩容提质的决心。发行公募REITs是公司贯彻落实党的二十届三中全会精神的重要举措，是积极响应国家实施扩大内需战略、提振消费信心的重大实践，有助于我们作为原始权益人和外部运营管理机构将工作重心更加聚焦于商业资产的运营管理，专注于丰富项目消费空间载体，持续改善居民消费体验，提升人民满意度，对我们充分践行服务社会民生的央企责任担当，具有重要政治意义。二是有效盘活存量资产，大幅提高资金周转效率。将原来投资大、回收周期长的持有型存量物业，通过公募REITs这个平台转化为流动性强的金融产品，吸引社会资本参与我们的投资和运营，形成“募投管退”的良性循环，为“做大做强国内大循环”国家战略贡献力量，也大大提高了原来企业作为单一投资方的资金周转效率。三是探索改革转型实践，明确各商业项目发展方向。我们集团在全国已布局数十家高端酒店、商业项目及多个自然资源得天独厚的文旅度假景区，总投资近700亿，此次公募REITs的成功发行，为我们商业资产良性滚动开发开辟了新路径。原来管理各个经营项目，往往因为不同的区位、不同的历史阶段和各种特殊因素，导致每年绩效考核指标制订时心力憔悴，现在有了资本市场公认的标准，考核的指挥棒作用就可以很好的发挥作用，各项目单位思想统一目标明确，那就是就把现有项目按照资本市场要求实现指标达标、经营合规，完成扩募，就可以继续发展继续投资，这个过程根据各个项目实际情况不同，可以制订三年规划、五年规划甚至十年规划，然后每年都有提升最终达成目标。不可能存在个别单位总是强调客观困难，每年经营情况原地踏步甚至躺平不努力的情况。
主持人：公募REITs底层资产的运营管理是价值增长的核心。请问刘总，过去四年中，中金基金如何通过主动管理来提升资产运营效率？
刘立宇：中金普洛斯REIT是我们第一支产品，如果算上筹备期，和杨敏总的合作已经超过了5年时间。今天到场的房政总是我们最新上市的中金绿发商业资产REIT的合作方。通过四年的发展，中金基金目前管理了10支REITs，累计发行规模约330亿元，底层资产类别涵盖仓储物流、产业园、消费基础设施、租赁住房、收费公路等领域，持有并运营了 27个项目，分布在16个城市。
我非常有幸，可以与各行业中优秀的合作伙伴一起做公募REITs。他们在发行公募RETIs之前，在各自的行业都积累的丰富的经验和卓越的管理能力，是行业龙头或者非常专业的机构。通过优质的运营管理为投资者创造收益是我们共同的目标。我们尝试将基金管理人的日常管理与运营管理机构的现有管理体系进行有机融合，在满足法规的前提下实现协调一致的管理体系。
作为基金管理人，我们坚持将尽职履责、防范风险、达到预期为运营管理的目标。公募REITs对于基金管理人的主动管理提出了很高的要求，我们通过在财务账户管理、印章证照管理、预算管理和信息披露方面建立标准化和精细化的管理程序在满足法规要求的前提下实现清晰的授权和审批程序，并通过数字化系统进一步提高管理质效。我们建立了公募REITs的运营风险风控体系，通过日常沟通，月度监控，制定风险防控预案等方式防范运营风险。我们将分红水平达成预期作为重要目标，提升业绩的一个关键在于实事求是的跟踪市场竞争环境的客观变化，尊重运营管理机构的专业意见，及时调整经营策略；另一个重要的方式是保持对运营状态的密切监控，时刻提示运营管理机构经营业绩的达成情况，争取运营管理机构尽量充分的管理资源投入。中金基金和外部管理机构携手，致力为投资人创造长期稳定的收益，管理的公募REITs产品在过去四年累计分配约42亿元。
主持人：中金普洛斯REIT是首批上市的公募REITs之一，至今已满四年的时间，那么对于这个问题，请普洛斯的杨敏总分享，从您的视角，四年之后的现在，您如何看待公募REITs，以及普洛斯在仓储物流行业迎接市场竞争方面有哪些优势？
杨敏：我们国家的公募REITs是从2021年开始，到现在是四周年。全球主流的REITs市场包括美国、日本和新加坡，他们在四周年的时候发展到什么水平？美国REITs市场从1960年开始到1964年的时候，整个市值规模约为2亿美元，这个数据相对较久远，没有太多参考意义。但我们可以重点参考亚洲市场，日本REITs市场2001年起步，到2005年市值超过了3万亿日元，折合约为270亿美元。新加坡REITs从2002 年起步，到2006年市值约为150亿美元。中国公募REITs到2025年，目前产品支数是66支，总市值规模超过2,000亿人民币，折合约为280亿美元。对比这些相对比较发达的REITs市场发展到四周年的情况，无论是产品个数，还是市值规模，中国公募REITs市场都是最多的。当然中国公募REITs市场的快速发展离不开监管层的指导和指引，离不开原始权益人、基金管理人的全力参与以及投资人的大力支持。
回到普洛斯，普洛斯做公募REITs有一个天然的基因，我们的商业模式基本就是REITs商业逻辑。首先，我们在日本有J-REIT的平台，它在2012年的时候首发上市，当时资产规模是2,000亿日元，经过十几年的发展，经历了十几次扩募，到目前为止资产规模约8,000亿日元。同样到中国市场，中金普洛斯REIT在2021年完成首发，2023年首次扩募，规模约为80亿元人民币。基于此，我们会持续地去扩募，把我们C-REIT像J-REIT一样不断地做大。
第二，基于普洛斯过往20多年在中国市场的发展，我们有足够的资产储备。普洛斯在中国投资开发管理约450个园区，物流基础设施面积约5,000万平方米；资产的品类包括仓储物流、工业厂房、产业园、数据中心以及新能源等，都符合公募REITs发行要求。这些充足的资产储备也是我们未来不断扩募的基础。
第三，普洛斯有非常强的运营管理能力。我们在全球服务着几千家客户，对客户需求、市场变化持续跟进，所以对于市场状况有一手的信息和了解，对市场变化也非常敏锐。这一长期持续的专业运营管理能力，是REIT可以带来稳定收益的基本保障。
第四，是我们的信息化。基于大数据、云计算、物联网等技术，普洛斯把整个园区里的各个物理模块全部实现数字化，所以对于园区的运行状况，对于租约、客户、市场整个的动态都会有一手的信息，这也是我们紧跟市场发展的一个基本保障。
基于以上几点，是普洛斯参与公募REITs的一些特点或者优势。
主持人：让我们把目光聚焦于市场，当前REITs市场面临部分资产估值波动的问题，请教杨启总，作为做市商，您认为如何通过报价策略来平衡REITs市场的流动性需求与价格的稳定性？
杨启：做市商利用专业技术，结合内部模型和市场供需情况进行定价，通过动态量价调整与库存管理快速响应波动，避免流动性枯竭，支持市场流动性，并引导估值回归基本面。未来，随着REITs ETF及衍生工具的推出，做市商可进一步优化策略精度，在估值波动中构建 “流动性供给-价格稳定”的良性循环。
主持人：当前REITs二级市场的交易活跃度分化明显，您认为影响流动性的主要因素是什么？从做市商角度，对完善市场机制有哪些建议？
杨启：当前公募 REITs二级市场流动性已经有了较大改善，证券分化是资产特性、市场规模特别是流通盘大小、投资者参与结构等因素共同作用的结果。进一步推动产品创新与扩容、引入多样化投资者类型、推出REITs ETF及衍生工具、扩大长期资金入场、优化做市商考核与激励机制等对完善市场机制有着重要意义。未来，随着扩募机制的常态化及投资者教育的深化，市场有望逐步形成多层次、差异化的流动性生态，最终实现流动性的进一步改善。
主持人：感谢各位嘉宾，我们第一期节目从REITs市场价值发现功能、如何主动管理提升运营效率、市场机制建议等多个维度，分享了各位的真知灼见，带给了我们很多启发。下期，我们将从REITs市场未来发展的角度继续分享，敬请期待。
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