仅仅在2022年，普洛斯全球募资的规模就超过了1000亿元人民币，并通过加码收并购的增值策略，持续重仓优质资产。

普洛斯看到了什么样的确定性？

“我们是专业的投资、资管和产业服务公司，资产效益能够持续跑赢的秘诀，就是长期主义。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪说道。

这一视角下，头部玩家越是在不确定性的环境中，越是要保持纪律性。这是价值投资者的方法论，能够帮助他们抵御“虚热”时的诱惑与“低估”期的恐慌。

如今，在一度不确定性为主的宏观环境中开工建设的普洛斯东莞新沙物流园，不仅提前4个月完成建设，并且表现出开园即满租的状态，达到90%的出租率。

客户的选择，正在验证普洛斯的价值逻辑。

普洛斯东莞新沙物流园身上的一个典型标签是：旧厂改造。

事实上，不仅仅是普洛斯，主流的物流地产商在过去几年，都频频通过收购来整合物流地产。这或标志着整个市场进入了存量时代。

据赵明琪分析：“2018年是行业的一个分水岭。之前伴随着商流的变革，物流地产一直处于高速发展期，这一高成长性吸引了大批玩家进入。2018年后，行业从高速发展转向高质量发展，物流地产不再是比如何建房子、如何选址那么简单，玩家的能力开始出现分化。”

普洛斯资产中国区联席总裁 赵明琪

这种高速向高质转换的过程，至少包含两层意思。

一方面，市场不缺资产，缺的是优质资产。通常所理解的“物流地产”，大多是做基础空间租赁，拿地开发、建仓（或档口），然后把标品转租或交易给客户。过去，物流行业的增长期催生了众多玩家，区域型的地产商、大型物流企业甚至房企跨界入行。

这一过程中，大家普遍定位于普通仓储物流，经营粗放、集约化程度低、劳动密集性强、园区环境较复杂等是大多数资产的典型特征。公开数据显示，这一时期，市场上的高标仓规模占整体仓储的比重尚不足 10%。

而类似普洛斯这样定位在以新消费、高端制造业和第三方物流为主的高标仓玩家较为稀缺。当前消费升级的背景下，国内市场对这类优质资产的需求进一步增大。

另一方面，摆脱同质化，优质资产再扩容。伴随着城市的产业升级，作为不可再生资源，土地资源变得愈发稀缺，拿地门槛高企。这也使得物流地产商不得不重新定位，探索新的可能性。

以普洛斯东莞新沙物流园为例。其所在的麻涌镇，地处广州与深圳连线的黄金走廊，坐拥两座港口，是大湾区内核心物流枢纽之一。同时，作为华南最大的粮油产业集聚区和全国三大粮油加工基地之一，麻涌镇近年来加大力度培育以粮油为基础的特色食品饮料产业集群，并以此推动区域产业基础高级化、产业链现代化，升级发展新经济产业体系。

资产稀缺性、产业集群的升级需求催化下，普洛斯于2019年收购当地旧食品生产厂房，投入约10亿元人民币，在原址基础上重新定位、更新升级。

据了解，升级后的普洛斯东莞新沙物流园采用了4层双盘道的设计，建筑层高达49.4米，成为国内最高的供应链基地之一，园区建筑总面积从之前的30000平方米扩容到270000平方米。同时，通过采取节能降碳措施并充分利用可再生能源，园区已成为国内首个获得“卓越级”（最高级别）净零碳建筑认证的物流园。

正如上面所说，市场上不缺资产，缺的是优质资产。对于现存资产的升级改造，正在成为存量时代的最优解。

赵明琪透露，普洛斯做旧厂房改造是有选择性的。一个是地域中的供需关系。老旧厂房改造更多发生在经济发达区域，比如北上广深，因为当地的土地更稀缺、价值更高。

另一个则跟当地的产业结构升级需求息息相关。基于此，普洛斯也对自己投资开发在管的园区进行了二次更新。比如其位于苏州、上海等地的单层厂房和仓库，如今也伴随着城市化进程、客户需求升级，去进行提升和翻建。

长期主义的核心，在于具备抵抗周期的能力。

物流地产，是一个长周期的产业。资产能够持续跑赢的逻辑，在于捕捉周期。

面对不同阶段的经济发展脉络和区域经济变化，以及客户群体性的周期性变化，及早地捕捉到下一个周期，才能与客户产生更深远的合作和价值。在赵明琪看来，这是普洛斯一直以来致力于做的事情。

这种周期性，从普洛斯的客户结构变化中可见一斑。事实上，对于大多数高标仓运营商而言，重点客户群在过去几年里都在经历着从合同物流到快递快运，再到如今越来越多的跨境电商物流、生鲜冷链、新能源供应链企业等的变化。

透过客户结构的变化找机会，是普洛斯抗周期能力的源泉。从这一维度来看，客户是普洛斯的“眼”。

“早期的经济结构中，以生产制造出口为主的产业占大比例，供应链服务的是To B的产业。这时候，物流地产的客户就以合同物流为主。随着商流变革，供应链慢慢以消费为主体的时候，货物需要运输和配送到C端，新物流的组织模式变成了企业与个人、家庭之间的连接关系，快递快运迎来最好的发展期。”赵明琪分析道。

当然，变化的商业世界中，没有不变的生意。如今，在消费升级、能源变革等需求催化下，新的变化随时会冲击旧有格局，普洛斯捕捉周期的方法论是什么？

1）多元化抵御周期。

多元化包括产业的多元化、客户结构的多元化及合作模式的多元化。产业的发展有大周期、小周期，大周期是随着技术发展带动的产业升级，小周期是短期的供需波动。

客户结构的多元则是应对上述商流的更迭中，对新增量的感知能力；合作的多元化则是指不仅仅在物业的租赁，还包括延伸出来的金融科技等维度的深度合作。

2）产业链创造价值。

根据赵明琪的分析，普洛斯所有的选址、投资的关注点，都是为客户的运营创造价值。其中的核心，首先是捋清楚链条。

链的概念就在于，不能孤立地去看一个企业，而是要看它的整个产业链。包括，从龙头企业引出来的产业供应链和围绕消费升级的消费供应链，以及“产——销——配”这条链之间的关系。这个关系理清理顺之后，才能系统地思考，如何为这条链的效率做配套和保障。

3）股权投资看方向。

普洛斯不单单提供物流及产业基础设施，普洛斯旗下还有私募股权投资板块，投了很多领先的物流公司及产业上下游的衍生领域，比如物流硬科技、中央厨房、生鲜冷链等等。

赵明琪表示：“因为做股权投资，我们对行业的理解和认知更深刻。股权投资团队会对其所投的企业或所处的赛道有更深入的理解，包括企业未来的方向、所处赛道的竞争格局等。通过投资，也让我们反向参考和思考如何做选址、服务什么样的客户，会对未来趋势有更清晰的认识和预判。”

数据显示，整个粤港澳大湾区聚集了中国八成的供应链企业，拥有三百多个各具特色的产业集群，是供应链产业升级的大本营。

基于上述逻辑，普洛斯深耕大湾区市场，已在深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门等9个城市，投资开发了30多个物流园及产业园，资产管理面积约400万平方米。

目前国内经济最活跃的区域，一个是长三角，一个是珠三角。

“普洛斯中国在建及在运营的物流及产业基础设施面积大约5000万平方米，华南地区约在400万平方米左右。我们过去对于长三角的投入更大一些，接下来，对大湾区的投资建设会加速。理想的状态是大湾区的资产占比能达到20-25%。”赵明琪说到。

这意味着，对普洛斯而言，华南市场至少还有一倍的机会。新增量来自哪里？

1）跨境电商物流。

中国70%的跨境电商聚集在华南，与之相配套的跨境电商物流在此集聚。据了解，几家大型、主流的跨境电商企业，在大湾区都有总集货仓。并且由于业务的高增长，这些企业一直在扩大仓储面积，他们对于物流设施和基地的需求量很大。

2）冷链物流。

冷链包括医药冷链和食品冷链。以食品冷链为例，消费升级的大背景下，越来越多冷链配送时效开始控制到分钟级。不同于过去的点发全国的模式，消费端驱动之下，品牌商开始在供应链上寻找创新的可能。

赵明琪以普洛斯服务的一个烘焙品牌举例：“烘培产品有着保质期短的特点，这个时效要靠仓挤出来。一方面是仓网的颗粒度，要把配送半径缩短在30分钟到60分钟之内；另一方面是厂到仓、仓到配的距离越短越好。这里面就形成了一个高效供应链，它的特征就是产（生产）和配（配送）一定要在一起。”

3）汽车供应链。

大湾区汽车产业很发达，不管是传统的燃油车，还是新能源车都比较活跃。而主流传统的燃油车品牌和新能源车品牌，恰好都是普洛斯长期服务的对象。

汽车供应链尤其体现普洛斯服务的产业思维。以其服务的宝马为例，位于沈阳的普洛斯铁西物流园，选址就在宝马的整车厂附近。在产业链链主企业的牵引之下，普洛斯不仅可以提供整车厂汽车零部件的配套服务，还延伸到宝马的售后物流。

除此之外，在投资新产能时，普洛斯以客户需求为导向，将ESG的理念贯穿在整个规划、建设与运营中。比如在能源方面，高效利用土地资源，园区屋顶配备分布式屋顶光伏发电站；在基础设施方面，应对新能源物流车应用趋势，配备充电桩；在科技方面，通过引入新技术，提升资源利用效率；在建材方面，通过本地采购，最低化运输过程中产生的碳排放……

未来，像这样的标准会成为普洛斯所有新建物流及产业基础设施的标配。

综合看来，在产能提升的过程中，普洛斯恰好踩在了全国各地产业集群、产业升级、绿色低碳的风口上。以长期主义深耕市场带来的红利，恰巧在对的时间慢慢释放。